Земельный участок как объект права собственности и наследования
Гражданский кодекс РФ, довольно подробно регламентируя в гл. 17 право собственности и другие вещные права на землю, тем не менее не содержит нормативного определения земельного участка. Он определяется в ст. 6 ЗК РФ как часть поверхности Земли (в том числе почвенный слой) в границах, которые описаны и удостоверены в установленном порядке. Несколько иное, более широкое, понятие земельного участка приведено в Федеральном законе от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" - это часть поверхности Земли (в том числе поверхностный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка.
Из содержания приведенных норм следует, что земельный участок всегда индивидуализируется на местности при его отводе, представляя собой индивидуально определенную вещь, и характеризуется такими признаками, как общий размер, границы и местоположение. Установление предельных (максимальных и минимальных) норм предоставления земельных участков из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, дачного строительства отнесено к компетенции субъектов Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства - органов местного самоуправления (ст. 33 ЗК РФ).
К примеру, Законом Московской области от 17 июня 2003 г. N 63/2003-ОЗ предусмотрено выделение земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - от 2 до 40 га, садоводства - от 0,06 до 0,15 га, дачного строительства - от 0,06 до 0,25 га.
В одинаковой степени важны как максимальные, так и минимальные нормы предоставления - в соответствии с п. 1 ст. 1182 ГК РФ раздел земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения, т.е. менее этих норм дальнейшее деление участка не допускается, так как ведет к утрате его целевого назначения (неделимые земельные участки).
В тех случаях, когда право на участок принадлежит нескольким лицам, в качестве наследства будет выступать доля в праве общей собственности на земельный участок. В связи с этим заслуживает внимания вопрос о природе права на земельную долю, полученную бывшими работниками колхозов, совхозов при реорганизации этих хозяйств. Выделение таким работникам земельного пая или доли в натуре, как правило, никогда не производилось. Поэтому иногда высказывается мнение о том, что вещное право на долю у этих лиц не возникает - в таком случае можно говорить лишь об их праве на выделение земельной доли, т.е. о праве обязательственном, а не вещном. Однако с этим трудно согласиться.
Независимо от оснований возникновения права общей собственности на земельный участок и числа ее участников, включая и бывших работников реорганизованного хозяйства, речь идет именно о праве общей собственности на земельный участок. Разумеется, при условии, что земельная доля не была внесена наследодателем в уставный капитал сельскохозяйственного предприятия либо работник не распорядился своей долей иным образом. Следует подчеркнуть, главное отличие между земельными участками той или иной категории (т.е. выделенных гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, а также земельных долей), на которые распространяется режим общей собственности, заключается лишь в их размере и количестве участников общей собственности. Что касается их правовой природы, то выявить какие-либо принципиальные различия между ними невозможно - во всех случаях это множественность субъектов и неразделенность объекта - земельного участка. Важно отметить, что в ст. 15 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения правильно сформулировано понятие земельной доли как доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Тем самым положения ст. 1181 ГК РФ должны распространяться и на земельные доли бывших работников сельскохозяйственных предприятий без каких-либо изъятий.
Согласно ст. 261 ГК РФ территориальная граница земельного участка определяется в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику соответствующими органами. Какими именно документами должны быть удостоверены права на участок, ЗК РФ (ст. 26) ответа не дает, отсылая к Закону о регистрации прав на недвижимое имущество.
Если обратиться к ст. 17 названного Закона, то из приведенного в ней перечня оснований возникновения регистрируемых прав и документов, необходимых для проведения государственной регистрации, особого внимания заслуживают документы, связанные с административно-правовым способом возникновения прав граждан на земельные участки.
В таком порядке Земельный кодекс РСФСР 1991 г., указы Президента РФ и постановления Правительства РФ предусматривали возможность: 1) предоставления бесплатно земельных участков в собственность или в пожизненное наследуемое владение гражданам ("новое предоставление") либо 2) перерегистрации земельных участков, ранее предоставленных им в пользование ("приватизация земельных участков").
Так, в период с 25 апреля 1991 г. по 27 октября 1993 г. акты о предоставлении земельных участков издавались местными Советами народных депутатов, а затем их полномочия стали осуществлять соответствующие местные администрации. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 19 марта 1992 г. N 177 предусматривалась выдача временных свидетельств о праве собственности на земельный участок. После 27 октября 1993 г. согласно Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 выдаваемые на основании постановления местной администрации документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, подлежали регистрации в комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Выданные ранее государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность были объявлены постоянными и имеющими равную законную силу со свидетельством, предусмотренным Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767.
Закон о регистрации прав на недвижимое имущество установил единый порядок регистрации прав на недвижимое имущество, включая земельные участки. Вместе с тем, несмотря на то что этот Закон вступил в силу с 31 января 1998 г., ранее установленный порядок выдачи свидетельств и государственных актов на право собственности и пожизненного наследуемого владения продолжал действовать в ряде регионов. Выдача указанных документов прекращалась только по мере того, как учреждения юстиции в том или ином регионе Российской Федерации начинали осуществлять государственную регистрацию прав и сделок с земельными участками (п. 3 Указа Президента РФ от 25 января 1999 г. N 112). Предельный срок для создания системы регистрирующих учреждений юстиции был определен в заключительных положениях Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество до 1 января 2000 г.
Таким образом, при оформлении наследственных прав принадлежность земельного участка может быть подтверждена в указанных случаях:
а) в период с 25 апреля 1991 г. по 27 октября 1993 г. постановлениями местных Советов народных депутатов и выданными на их основании временными свидетельствами, регистрация которых не предусматривалась;
б) начиная с 27 октября 1993 г. постановлениями глав местной администрации, зарегистрированными в земельном комитете либо в учреждениях юстиции (ныне - органах) по государственной регистрации прав.
Несоблюдение требований о государственной регистрации в значительной степени осложняет оформление наследниками своих прав на земельный участок.
Как предусмотрено п. 2 ст. 8 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, независимо от оснований возникновения прав на это имущество, если иное не установлено законом. Более того, в силу п. 1 ст. 165 ГК РФ в случаях, установленных законом, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность и она считается ничтожной.
Ясно, что при таком подходе нотариус, руководствуясь ст. 48 Основ законодательства РФ о нотариате, не вправе включать в наследственную массу земельные участки, в отношении которых правоустанавливающие документы не были зарегистрированы в установленном порядке, т.е. в комитете по земельным ресурсам и землеустройству либо в органах юстиции, исключая период, когда такая регистрация вообще не проводилась (с 19 марта 1992 г. по 27 октября 1993 г.).
Восполнить этот пробел и зарегистрировать право умершего на земельный участок регистрирующие органы считают невозможным по причине того, что со смертью гражданина прекращается и его правоспособность.
Судебная практика, разделяя данную позицию, вместе с тем исходит из того, что права наследников в указанных случаях могут быть защищены в судебном порядке.
Если не имеется спора о праве, то достаточно предъявить нотариусу решение суда об установлении факта владения наследодателем земельным участком на праве собственности. Спор о праве собственности на такой земельный участок может быть положительно разрешен в исковом порядке с последующей государственной регистрацией на основании соответствующего решения суда. В этих случаях суды правильно исходят из того, что установленный Законом о регистрации прав на недвижимое имущество месячный срок для ее проведения касается только регистрационного органа и непосредственного отношения к участникам сделки не имеет. Они вправе обратиться за регистрацией в любое время с учетом требований разумности применительно к положениям ст. 314 ГК РФ.
Похожие работы:
обратная связь
